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Immobilien gelten seit jeher als eine der beliebtesten Formen der Kapitalanlage. Sie bieten Inflationsschutz, potenzielle Wertsteigerung, regelmäßige Einnahmen und gelten vielen als “sicherer Hafen”. Doch: Nicht jede Immobilie ist automatisch eine gute Investition.
In diesem Artikel zeigen wir Dir, wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich lohnt – und worauf Du bei der Auswahl und Finanzierung unbedingt achten solltest.
Warum Immobilien überhaupt als Kapitalanlage?
Der größte Vorteil von Immobilien ist ihre Sachwertbindung. Anders als Aktien oder Fonds unterliegen sie weniger starken Kursschwankungen und bieten daher eine gewisse Stabilität – besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Zusätzlich kannst Du mit einer vermieteten Immobilie:
- Monatliche Mieteinnahmen erzielen
- Steuerliche Vorteile nutzen (z. B. Abschreibungen, Zinsabzug)
- Von einer langfristigen Wertsteigerung profitieren
- Fremdkapital nutzen und so mit wenig Eigenkapital Vermögen aufbauen
Das all gilt nur, wenn die Immobilie klug ausgewählt, gut finanziert und strategisch bewirtschaftet wird.
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Termin buchenWann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage wirklich?
Eine vermietete Immobilie lohnt sich dann, wenn sie Dir nach Kosten und Steuern einen positiven Cashflow bringt – oder Du zumindest durch steuerliche Effekte und Wertsteigerung langfristig ein Vermögen aufbaust. Folgende Faktoren spielen eine Rolle:
1. Die Mietrendite stimmt
Die Bruttomietrendite sollte mindestens bei 4 % liegen, besser darüber. Diese berechnet sich aus der jährlichen Kaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Noch relevanter ist die Nettomietrendite (nach Abzug laufender Kosten wie Verwaltung, Rücklagen, Instandhaltung etc.).
Beispiel:
- Kaufpreis: 250.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Laufende Kosten: 2.000 €
=> Nettomietrendite = (12.000 € – 2.000 €) / 250.000 € = 4 %
2. Das Objekt ist gut finanzierbar
Eine Immobilie lohnt sich besonders dann, wenn Du sie mit wenig Eigenkapital und guten Zinsen finanzieren kannst. Idealerweise:
- 10–20 % Eigenkapital
- Finanzierungsrate durch Mieteinnahmen gedeckt
- Zinsbindung über 10 Jahre (Zinssicherheit!)
3. Steuervorteile werden ausgeschöpft
Immobilien bieten viele steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten:
- Abschreibung (AfA) der Gebäudekosten
- Abzug von Zinsen und anderen Finanzierungskosten
- Verlustverrechnung mit anderen Einkünften (bei negativer Anfangsrendite)
- Nach 10 Jahren steuerfreier Verkauf bei privaten Immobilien
Mit einem guten Steuerberater oder erfahrenen Finanzberater kannst Du hier viel herausholen.
4. Du denkst langfristig
Immobilien lohnen sich in der Regel nicht für kurzfristige Gewinne. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen schnell 10–12 % des Kaufpreises. Daher ist eine Haltezeit von mindestens 10 Jahren sinnvoll – auch wegen der Spekulationsfrist.
5. Du hast eine klare Exit-Strategie
Eine Immobilie sollte sich nicht nur im Hier und Jetzt lohnen, sondern auch in der Zukunft gut veräußerbar sein. Deshalb ist eine Strategie wichtig:
- Verkauf mit Gewinn nach Spekulationsfrist?
- Vererben oder als zusätzliche Altersvorsorge nutzen?
- Selbstnutzung im Alter als mietfreies Wohnen?
Je klarer Deine Ziele, desto besser kann das Investment darauf abgestimmt werden.
Für wen eignet sich eine Kapitalanlage-Immobilie?
Grundsätzlich für alle, die:
- Über ein regelmäßiges Einkommen verfügen (Netto mind. 3.000 €)
- Eigenkapital von 20.000 – 30.000 € mitbringen
- Langfristig Vermögen aufbauen wollen
- Bereits andere Rücklagen gebildet haben
- Bereit sind, sich mit der Thematik auseinanderzusetzen, oder einen Partner an ihrer Seite haben
Besonders geeignet ist die Immobilienanlage auch für Angestellte mit hohem Steuersatz, da sie über Abschreibungen die Steuerlast erheblich senken können.
Fiktives Beispiel: So kann es aussehen
Lisa ist 33, angestellte Ärztin mit 4.200 € netto. Sie möchte langfristig Vermögen aufbauen und ihre Steuerlast senken. Ihr Finanzberater zeigt ihr eine denkmalgeschützte Eigentumswohnung:
- Kaufpreis: 280.000 €
- Sanierungskosten: 100.000 € (davon 90 % steuerlich absetzbar)
- Finanzierung: 30.000 € Eigenkapital + Kredit mit 3,5 % Zinsen
- Mieteinnahmen: 950 € kalt pro Monat
Lisa kann jährlich über 9.000 € Sanierungskosten absetzen – was ihre Steuerlast erheblich reduziert. Zusätzlich ist ihre Finanzierung fast vollständig durch die Miete gedeckt. Nach 10 Jahren hat sie nicht nur die Abschreibung voll genutzt, sondern auch eine Wertsteigerung von rund 15 % erzielt.
Fazit: Für Lisa hat sich die Immobilie doppelt gelohnt – steuerlich und als Vermögensbaustein.
Auf was solltest Du unbedingt achten?
- Lage: Auch wenn’s nicht direkt am Hotspot sein muss – Vermietbarkeit und Infrastruktur sind entscheidend.
- Zustand der Immobilie: Altbau? Neubau? Sanierungsbedarf?
- Verwaltung & Mietmanagement: Wer kümmert sich um Mieter, Reparaturen, Abrechnung?
- Finanzierungskonditionen: Zinsen, Tilgung, Sondertilgungen, Zinsbindung
- Ziel des Investments: Vermögensaufbau, Altersvorsorge, Steuerersparnis?
Ein guter Berater hilft Dir, diese Fragen strukturiert zu beantworten.
Eine Immobilie lohnt sich – wenn Du weißt, worauf es ankommt
Immobilien sind kein Selbstläufer – aber mit der richtigen Strategie können sie zu einem der stärksten Vermögensbausteine werden. Wenn Du langfristig denkst, klug finanzierst und steuerliche Vorteile nutzt, baust Du mit Immobilien echte Werte auf.
Du willst wissen, ob eine Kapitalanlageimmobilie zu Dir passt? Wir helfen Dir mit einem ehrlichen, transparenten und individuellen Check.
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